INSPPIR

Description

L'évaluation des biens immobiliers par la méthode des prix hédonistes est aujourd'hui incontournable, que ce soit pour la simulation de la valeur d'un bien (ou son loyer), le calcul d'indices de prix dédiés ou l'optimisation du timing concernant un investissement. De nombreuses parties prenantes ont recours à cette approche de manière interne ou par prestations externes. On observe souvent de grandes divergences quant aux résultats obtenus sur une même aire d'étude, donnant ainsi lieu à de nombreuses discussions qui ne répondent pas aux raisons sous-jacentes. Ces dernières sont de quatre types :

• Hétérogénéité des concepts utilisés et des objectifs attendus ;
• Information statistique fragmentée, pas toujours disponible, mal harmonisée et trop peu exploitée ;
• Techniques de modélisation n'identifiant pas les meilleures formes fonctionnelles, ne contrôlant pas les biais liés à l'omission de facteurs explicatifs (voire reposant sur la course à la dimension). Recours marginal aux techniques d'intelligence artificielle ;
• Définition de scénarios et d'hypothèses de prévision non partagés.

Notre problématique est alors d'établir une base de connaissance commune, un ensemble de bonnes pratiques et des méthodes quantitatives partagées de manière à minimiser ces sources de discorde et améliorer la pertinence et la précision des résultats et indices de prix produits par cette approche.

Notre démarche est articulée autour de quatre axes :

• Etat de l'art et de la pratique : revue de la littérature permettant d'identifier les consensus et points de divergence sur la méthode de prix hédonistes ; guide d'entretien auprès de parties prenantes pour identifier leurs objectifs, qualifier leurs attendus attentes par rapport à la méthode des prix hédonistes (déterminer les facteurs explicatifs considérés, la manière dont ils sont définis, et pourquoi, attitudes et opinions vis-à-vis de l'automatisation du problème) et son éventuelle automatisation ;
• Concevoir un guide de conception du modèle de données minimal : quelles sources de données ? Comment exploiter au mieux l'information publique disponible ? Quelles variables élémentaires ? Comment les calculer ? Quels indicateurs améliorés complémentaires produire ? Comment gérer puis étendre ce modèle de données minimal de façon pertinente et à coût minimum ?
• Démontrer par cas d'étude que croiser la méthode des prix hédonistes avec des approches d'apprentissage automatisé et d'apprentissage profond permet d'améliorer significativement la qualité et la précision des prévisions de prix et loyers des biens immobiliers et le calcul d'indices de prix associés ;
• Démontrer la robustesse d'une telle approche à la variété des hypothèses et scénarios de prévision.

Notre approche bénéficiera aux acheteurs, aux vendeurs, aux investisseurs, aux banques et aux professionnels de l'immobilier, ainsi qu'aux institutions publiques et institutionnelles sur les points suivants : améliorer l'évaluation de la valeur d'un bien immobilier ; améliorer la précision des prévisions quant à l'évolution des prix immobiliers ; accroître la robustesse dans le calcul d'indices de prix localisés et par type de bien immobilier ; utiliser la méthode proposée pour optimiser le timing d'un plan d'investissement immobilier. Nous pensons qu'il y a ici au minimum une source d'efficience et de gains de productivité / diminution de coûts.

• Qu'apporte-t-on de plus par rapport à l'existant ? Intégration des besoins et attendus de plusieurs profils de parties prenantes ; valeur ajoutée dans la production de guides de bonnes pratiques : objectifs, données, méthodes ; au croisement de l'économétrie classique avec les techniques numériques avancées en fournissant un cadre théorique et analytique solide ;
• Y a-t-il un potentiel Suisse, du moins sur la région Romande ? 1 seul concurrent en Suisse Alémanique, pas connaissance de l'existence effective de l'approche proposée en Suisse Romande ;
• Quel serait le potentiel en Europe, voire ailleurs ? Créneau peu concurrentiel en Europe, plus développé aux USA & Singapour ; pas de connaissance sur le reste ;
• Identification des solutions existantes et degré de concurrence : localement, Wüest Partner, cabinets d'études, Banques et institutions privées, dont les des démarches proposées restent très normées, classiques et ad hoc.